Ameritrust processa fraude imobiliária de US$ 14 milhões em Baltimore

A Ameritrust Mortgage Corp. abriu processo na semana passada na Corte Distrital dos Estados Unidos para o Distrito de Maryland, alegando que um grupo de investidores, um corretor de hipotecas e empresas de títulos integraram “um amplo esquema de fraude imobiliária” que envolveu cerca de 90 empréstimos em propriedades de investimento na região de Baltimore. Segundo a petição, o golpe resultou em prejuízos próximos a US$ 14,076,000 para a instituição financeira. Entre os réus nomeados na ação estão a corretora FirstLoans Inc. e as empresas de títulos REXTAR Title Services e Fidelity National Title. As partes citadas no processo não responderam imediatamente aos pedidos de comentário feitos à reportagem original. De acordo com a reclamação, os participantes teriam usado sociedades de responsabilidade limitada (LLCs) de propósito específico para comprar imóveis na periferia de Baltimore por valores entre cerca de US$ 40 mil e US$ 50 mil. Em questão de meses e sem realizar melhorias, essas propriedades teriam sido revendidas para outras entidades de fachada por aproximadamente US$ 200 mil — um aumento implicando, na prática, um markup de aproximadamente 300%. As entidades compradoras, conforme a Ameritrust, então buscavam financiamento hipotecário junto ao credor, com os empréstimos intermediados pela corretora FirstLoans. A queixa judicial descreve que os pedidos de financiamento se basearam em “avaliações e relatórios de título pré-preparados” que omitiram deliberadamente as transações anteriores de preços mais baixos, dando a impressão de que os imóveis tinham valor substancialmente superior ao real. A petição detalha que, no fechamento do financiamento, os recursos eram desembolsados ao vendedor, enquanto a entidade compradora não tinha intenção de honrar o empréstimo. Segundo a Ameritrust, esses compradores sabiam que a garantia imobiliária estava muito aquém do montante emprestado e que, por isso, a inadimplência ocorreria praticamente de imediato — com muitos mutuários deixando de pagar já nos primeiros meses. A ação também afirma que alguns das LLCs envolvidas entraram com pedidos de proteção por falência, estratégia que a Ameritrust sustenta ter sido usada para proteger participantes do esquema. Com o arquivamento voluntário dessas petições de falência, o credor optou por buscar medidas civis contra os responsáveis. Nos termos do processo, a instituição acusa os réus de violação contratual, racketeering civil sob a Lei RICO (Racketeer Influenced and Corrupt Organizations Act), fraude, conspiração para fraudar e declaração negligente. A Ameritrust argumenta que o comportamento alegado extrapola os prejuízos sofridos pela própria empresa, sustentando que a prática se repetiu centenas de vezes no mercado de Baltimore, afetando valores imobiliários locais e o mercado secundário de empréstimos para propriedades de investimento fora do âmbito de agências governamentais (nonagency). A denúncia observa que a onda de execuções hipotecárias resultante desses empréstimos ruins pode pressionar para baixo os preços dos imóveis, enquanto os títulos lastreados em tais créditos circulam entre investidores. Além do impacto financeiro, a petição aponta consequências sociais: imóveis abandonados relacionados aos contratos contestados teriam se tornado pontos de invasão e atividades ilícitas, referidos no processo como “crack houses”, agravando problemas de segurança pública e desestabilizando bairros já vulneráveis — incluindo áreas onde a maioria da população é negra. O caso surge quase um ano após emergir um esquema mais amplo envolvendo propriedades de investimento em Baltimore. Na ocasião, foi reportado que um grupo de investidores adquiriu centenas de residências, em grande parte localizadas em bairros majoritariamente negros, a preços substancialmente inflacionados. Essas operações foram financiadas com centenas de milhões de dólares em empréstimos com base na razão de cobertura do serviço da dívida (DSCR, na sigla em inglês), modalidade de crédito em que o aval é feito com base na renda de aluguel prevista do imóvel, em vez da renda pessoal do tomador. Mais da metade desses empréstimos terminou em inadimplência. Especialistas do mercado vinham alertando para práticas de subscrição fragmentadas no segmento DSCR, onde a dependência do fluxo de caixa projetado do imóvel pode ocultar riscos quando há manipulação do preço de compra e das premissas de avaliação. Com o processo em andamento, a Ameritrust busca reparação civil pelos danos alegados e responsabilização dos participantes pelo que classifica como um esquema coordenado de fraude imobiliária que teria causado prejuízos financeiros e impactos sociais à comunidade de Baltimore.