Câmeras Flock mudam a due diligence de corretores e compradores nos EUA

Sistemas de vigilância instalados por associações de proprietários (HOAs, na sigla em inglês) — incluindo câmeras com leitoras automáticas de placas e ferramentas alimentadas por inteligência artificial — estão criando novas exigências de investigação para corretores e compradores nos Estados Unidos. A preocupação central é que a tecnologia evolui mais rápido do que as regras das HOAs. Profissionais do setor dizem que, por conta disso, é cada vez mais necessário identificar cedo se uma comunidade utiliza esse tipo de monitoramento, como os equipamentos da Flock Safety, e como os dados são tratados. Leigh Brown, corretora que atua na Carolina do Norte e na Carolina do Sul pela One Community Real Estate, tem levado essas questões a colegas e associações de corretores. Em uma apresentação à Aiken Association of Realtors intitulada “Is Surveillance Material Fact? Let’s Talk About Flock Cameras”, Brown tratou de divulgação, fair housing (leis de habitação justa) e das responsabilidades dos agentes em informar clientes. Ela afirma que há um problema prático de disclosure (divulgação): muitas vezes compradores entram em uma vizinhança sem saber que estão sendo monitorados por sistemas capazes de capturar placas, data, hora e imagens do veículo, com armazenamento em nuvem gerido por empresas privadas. Esse fluxo de dados, segundo Brown, pode ficar acessível a departamentos policiais e a terceiros. Brown relata casos concretos para ilustrar o risco: atendeu, em um ano, três clientes com ordens de proteção temporárias contra ex-parceiros. Para essas pessoas, o fato de ter a placa registrada por um sistema que pode ser consultado por terceiros representa um risco real de segurança. Por isso ela defende que a existência de câmeras seja divulgada de forma direta, preferencialmente com uma pergunta simples em formulários: “Sua HOA possui câmeras de vigilância instaladas? Sim ou não?”. A empresa Flock Safety tornou-se foco de críticas públicas. Relatos recentes incluem episódios de remoção física de câmeras — em um caso na Geórgia as unidades atribuídas a uma HOA foram serradas — e investigações que apontam riscos de uso indevido das ferramentas. Apurações jornalísticas, citadas no material analisado, indicam que ao menos 50 agentes da lei foram acusados ou indiciados por uso indevido de tecnologias como as da Flock, com muitos dos incidentes envolvendo parceiros românticos. Segundo reportagem, a Flock ampliou sua presença para mais de 6.000 comunidades, incluindo bairros privados, HOAs, propriedades comerciais e distritos empresariais. Ainda assim, Mike Schwab, CEO da Association Online, observa que sistemas desse tipo não são ainda onipresentes entre as associações com que trabalha, em parte por custo, mas tendem a se tornar um aspecto rotineiro na due diligence imobiliária, especialmente em condomínios fechados e comunidades com portaria. Um dos desafios práticos é que os documentos constitutivos das HOAs frequentemente foram redigidos antes do advento dessas tecnologias e, portanto, não trazem orientações claras sobre aquisição, operação e compartilhamento de dados de sistemas de vigilância. Quando os documentos são omissos, a decisão costuma ficar a cargo do conselho da associação, o que torna a presença ou não das câmeras algo que precisa ser confirmado por perguntas diretas ao condomínio. Além das câmeras fixas com leitura de placas, Schwab alerta para outras tecnologias emergentes: equipamentos montados em veículos que percorrem comunidades gravando imagens que, depois, passam por análise automatizada por softwares de IA para identificar possíveis violações de convênios, como lixo na calçada ou mudanças de cor na pintura externa. Esses usos ampliam as implicações de privacidade e fiscalização para moradores. Há ainda barreiras ao acesso à informação: nem todas as HOAs tornam documentos e registros financeiros de fácil consulta; alguns exigem pagamento ou limitam o acesso, o que dificulta a obtenção de dados antes de uma oferta ser formalizada. Por isso, corretores e corretores-chefe são orientados a estabelecer processos consistentes para identificar e documentar a existência de vigilância, sem transformar a investigação em alegações legais infundadas. Para compradores, a recomendação prática é obter respostas sobre vigilância antes de firmar contrato, especialmente quando a segurança pessoal ou a privacidade são fatores decisivos. Corretores, por sua vez, devem tratar a questão de forma uniforme entre clientes para cumprir com princípios de fair housing e evitar discriminação. Especialistas entrevistados veem uma oportunidade para a classe de corretores: ao formular as perguntas corretas e apresentar essas informações de forma transparente, os profissionais podem proteger clientes e evitar surpresas posteriores, quando o comprador já estiver emocionalmente comprometido com um imóvel. À medida que câmeras e ferramentas de IA se tornam mais comuns na paisagem residencial, a presença — ou ausência — desses sistemas deve ser tratada como um item regular na checklist de due diligence imobiliária, com impacto direto na decisão de compra, na segurança e na mobilidade de mercado dos residentes.