Novo ciclo de alta do Fed complica trajetória das taxas hipotecárias nos EUA

O retorno de um ciclo de alta de juros pelo Federal Reserve (Fed) dificilmente será um alento para quem espera queda nas taxas hipotecárias nos Estados Unidos. O cenário atual, marcado por pressões inflacionárias vinculadas a energia e por incertezas comerciais e geopolíticas, aponta para uma continuidade na elevação dos rendimentos dos títulos públicos — e, por consequência, das hipotecas. Em termos práticos, as taxas hipotecárias de referência, sobretudo a da hipoteca fixa de 30 anos, são fortemente influenciadas pelo rendimento do Treasury de 10 anos. Historicamente, quando o Fed deixa de conduzir uma política de afrouxamento e inicia um ciclo de aperto, o rendimento do título de 10 anos tende a subir, levando a um movimento similar nas taxas de hipoteca. Os números recentes ilustram essa relação. Desde o fim de fevereiro, a taxa média das hipotecas saltou de 5,99% para cerca de 7,22%, enquanto o rendimento do Treasury de 10 anos avançou de 3,95% para 5%, mesmo antes da efetivação de novos aumentos formais na taxa básica. Leituras de mercado mais recentes mostram a hipoteca fixa de 30 anos cotada em torno de 7,28%. Do lado da oferta e da demanda por imóveis, o estoque de casas disponíveis também aparece nos indicadores: o inventário registrado estava em 873.978 unidades, com queda recente de 9.695 unidades, dado que reflete a dinâmica do mercado residencial neste contexto de taxas elevadas. Por que esse movimento tende a se repetir? Em grande parte porque os determinantes atuais da inflação não sumiriam com uma única alta dos Fed funds. As pressões vindas do preço do petróleo — que voltou a superar US$ 100 por barril — e o aumento do diesel têm impacto direto sobre custos de transporte e de produção de alimentos, pressionando índices de inflação relevantes ao Federal Reserve. Além disso, incertezas relacionadas a conflitos geopolíticos e a tensões comerciais elevam o prêmio de risco exigido pelos investidores nos mercados de títulos. O mercado de trabalho americano, por sua vez, continua resiliente: taxa de desemprego baixa, pedidos de auxílio-desemprego em níveis reduzidos e crescimento nominal razoável justificam a preocupação do Fed com uma inflação que permanece acima da meta de 2%. Em um cenário assim, o banco central tem motivos para elevar a taxa de juros para perseguir a estabilidade de preços, o que, em ambiente normal, costuma empurrar para cima os rendimentos dos títulos públicos. Importante notar que os spreads hipotecários — a diferença entre o rendimento do Treasury de 10 anos e a taxa cobrada nas hipotecas — melhoraram recentemente. Sem essa compressão de spreads, a taxa média das hipotecas já estaria acima de 8% neste ano, dado o nível atual do rendimento de 10 anos. Essa melhora dos spreads atenua, em parte, o choque sobre o custo dos financiamentos imobiliários, mas não anula a tendência de alta quando os rendimentos de referência sobem. Outro ponto que torna o ciclo atual diferente de episódios anteriores é o conjunto de variáveis exógenas que pressionam os mercados: além da alta de preços de energia e das tensões geopolíticas, há um aumento substancial de investimentos em tecnologia e inteligência artificial que adiciona demanda à economia. Enquanto alguns desses fatores são difíceis de controlar por políticas monetárias, questões como a resolução de conflitos e a normalização das relações comerciais poderiam aliviar parte da pressão inflacionária. Assim, o efeito de um novo ciclo de alta do Fed sobre as hipotecas depende de variáveis adicionais. Se a alta de juros for uma medida isolada — uma “one-and-done” — ou uma tentativa de recompor os aumentos preventivos do ano anterior, o impacto sobre os rendimentos e sobre as hipotecas pode ser limitado. Contudo, se o mercado passar a precificar uma sequência de aumentos, o resultado histórico indica que tanto o rendimento do Treasury de 10 anos quanto as taxas hipotecárias tendem a subir. Para compradores e investidores imobiliários, a conjuntura recomenda cautela. A possibilidade de juros mais altos por período prolongado pesa sobre a acessibilidade e sobre o custo de financiamento. Para o Fed, o dilema permanece: equilibrar a missão de controlar a inflação sem prejudicar o emprego, em um ambiente em que parte das pressões está fora do alcance direto da política monetária. No curto prazo, o movimento dos rendimentos e das hipotecas será influenciado pelo desenrolar das crises geopolíticas, pela evolução dos preços de energia e pela sinalização do próprio Fed sobre a trajetória das taxas. Até que haja desaceleração econômica significativa ou resolução das tensões que impulsionam a inflação, um novo ciclo de alta tende a ser ruim para as taxas hipotecárias.