Aumento de casas usadas à venda pressiona Lennar, diz CEO; descontos são fortes na Flórida e no Texas

A concorrência de preços no mercado de casas usadas (resale) vem adicionando pressão às vendas e às margens da construtora norte-americana Lennar, segundo a própria empresa. Em teleconferência com analistas na quinta-feira, o CEO Stuart Miller destacou que cortes de preço por vendedores de imóveis existentes atraem compradores que, de outra forma, poderiam optar por novas construções da companhia. "When a resale seller cuts price, they are competing directly for our customer and we respond, which is a meaningful part of the incentive and pricing dynamic", afirmou Miller durante a chamada. Em outras palavras, promoções e concessões oferecidas por vendedores de usados forçam a Lennar a aumentar incentivos para manter a competitividade. O mercado de revenda havia permanecido relativamente baixo por anos, enquanto muitos proprietários mantiveram financiamentos contratados quando as taxas de juros estavam em níveis historicamente baixos. Esse cenário deu vantagem às construtoras. Com a elevação das taxas hipotecárias — que tornam o custo do financiamento mais caro — a Lennar e rivais passaram a atrair compradores oferecendo financiamentos subsidiados e outros incentivos, medidas que corroeram margens. Explicação rápida: mortgage (hipoteca) é o empréstimo usado para comprar imóveis; quando as "mortgage rates" sobem, o custo mensal do financiamento aumenta e reduz a capacidade de compra de muitos consumidores. A Lennar tem foco em residências mais acessíveis, voltadas para compradores sensíveis às taxas de juros. No trimestre encerrado em agosto, a companhia ficou abaixo das estimativas em grande parte dos indicadores do setor e reduziu sua previsão de entregas de casas para o ano fiscal. A empresa também informou que quase metade dos visitantes a seus escritórios de vendas não se qualifica imediatamente para financiamento, tornando a competição por preço ainda mais relevante. A construtora recorreu com mais frequência a incentivos para conquistar compradores, aumento que tem impacto direto nos custos. Analista Drew Reading, da Bloomberg Intelligence, observou que "reduções no preço-base, incentivos elevados e custos de terreno mais altos, inclusive taxas de reserva de terra (land banking fees), reduziram significativamente suas margens". Além da pressão de preços entre vendas de usados, Lennar enfrenta outros desafios operacionais e macro: incerteza do consumidor diante da guerra no Irã, medidas de aplicação da imigração e a forte demanda por mão de obra para construção de data centers, setor que tem atraído trabalhadores longe da construção residencial. A pressão é particularmente intensa em dois mercados-chaves da Lennar: Flórida e Texas. Dados da plataforma imobiliária Redfin mostraram que, em agosto, mais de 80% dos imóveis em cidades como West Palm Beach, Miami, Austin e San Antonio foram vendidos por valores inferiores ao preço originalmente pedido. Esses descontos em mercados regionais ampliam a competição direta com as novas casas ofertadas por construtoras. No mercado financeiro, as ações da Lennar têm apresentado desempenho fraco: o papel caiu aproximadamente 24% no ano, o que a coloca como a segunda pior entre as ações de construtoras listadas em um índice S&P do setor de homebuilders dos EUA. Em relatórios intradiários citados na divulgação, as ações eram negociadas perto de US$78 — com cotações de US$78,28 às 14h09 e US$78,45 às 13h00 em horários de Nova York registrados na cobertura. A empresa também enfrenta efeitos de mudanças corporativas: a decisão de priorizar volume de vendas, mesmo com sacrifício de margens, e a separação (spin-off) de suas operações de terrenos no ano anterior foram apontadas como fatores que pesaram sobre a rentabilidade. Miller ressaltou que o mercado de revenda, que por anos ficou "à margem" devido à grande diferença entre taxas de juros antigas e atuais, agora está mais engajado — proprietários estão dispostos a negociar preços, reativando um competidor relevante para quem constrói novas casas. O quadro descrito pela Lennar ilustra como a volta de oferta e descontos no mercado de usados, combinada a custos de financiamento mais altos e pressões de custo e mão de obra, vem transformando a dinâmica de vendas das construtoras nos Estados Unidos, especialmente em polos de crescimento como Flórida e Texas.