Aumento de juros pelo Fed não freia transações no mercado imobiliário comercial, dizem especialistas

O Federal Reserve dos Estados Unidos — o banco central americano — aprovou, por unanimidade (12 a 0), um aumento de 0,25 ponto percentual na taxa básica, levando o intervalo para 3,75%–4,00%. Foi a primeira elevação das taxas pelo comitê desde julho de 2023 e ocorreu após uma sequência de cinco decisões de manutenção. O Federal Open Market Committee (FOMC), o comitê do Fed responsável pela política monetária, também divulgou a atualização do “dot plot” — a matriz de projeções individuais dos seus membros — na qual 16 dos 18 participantes sinalizaram apoio a pelo menos mais um aumento de juros ainda neste ano. A mediana das projeções aponta para a taxa federal de fundos em 4,1% no final de 2026, nível que os membros projetam manter ao longo de 2027. O presidente do Fed, Kevin Warsh, que assumiu o cargo em junho após indicação do presidente Donald Trump, afirmou em coletiva que a inflação permanece elevada e que leituras recentes não indicam uma melhora clara das tendências subjacentes. Desde que passou a presidir o banco central, Warsh conduziu duas pausas e uma alta em suas três primeiras reuniões. Em 4 de setembro, o presidente Trump publicou em sua rede social uma cobrança para que o Fed corte juros, ameaçando medidas comerciais caso isso não ocorra. No mercado financeiro, a pressão por custos mais altos já se manifestou: o rendimento do Treasury de 10 anos — taxa de retorno do título público americano de dez anos, referência para muitos custos de crédito — ultrapassou 5% na semana que antecedeu a reunião do Fed, atingindo a maior marca desde 2007. Reação do mercado imobiliário comercial Profissionais do segmento de real estate comercial (CRE, na sigla em inglês) avaliaram o impacto da alta como relevante para custos de financiamento, mas não necessariamente como um fator que freará todas as transações. Joseph Fingerman, presidente da área de CRE do Peapack Private Bank & Trust, afirma que taxas mais altas têm reduzido o volume financiável de operações, porque o aumento do serviço da dívida — os pagamentos de juros e amortização — diminui o montante que os bancos podem emprestar. Esse efeito amplia o descompasso entre vendedores e compradores e exige que os tomadores coloquem mais capital próprio nas operações. Fingerman observa que novos aumentos no fim de 2026 poderiam manter cupons de refinanciamento mais elevados e ampliar ainda mais a pressão sobre fluxos de caixa de propriedades com rendas reguladas. Para instituições que mantêm empréstimos a taxas fixas, como o banco de Fingerman, a resposta tem sido aplicar taxas de estresse maiores nas análises de crédito e exigir folgas mais amplas de cobertura do serviço da dívida (DSCR, indicador que relaciona o fluxo operacional de uma propriedade ao custo do serviço da dívida). Jay Neveloff, sócio e chefe da área de real estate dos EUA no escritório HSF Kramer, disse que, na prática, a alta de 25 pontos-base tende a ter impacto limitado sobre a busca por ativos: investidores continuam ativos, especialmente em operações de terrenos e projetos de assemblage (compra e combinação de lotes). Neveloff também alertou para o risco de o Fed abandonar a política de forward guidance — a comunicação antecipada sobre intenção de política monetária que ajuda o mercado a precificar riscos —, dizendo que isso poderia aumentar surpresas e reduzir previsibilidade nas decisões de underwriting do CRE. Mudança nas estratégias de financiamento Ryan Koehler, diretor de originations na NewPoint Real Estate Capital, descreve um mercado que já se adaptou: crescem operações com refinanciamento com capital próprio (cash-in), recapitalizações e aquisições focadas em oportunidades de base (basis plays) em propriedades distressadas. Segundo ele, há também um aumento nas vendas de empréstimos por parte de credores, que estão menos dispostos a prorrogar vencimentos. Esse movimento tem resultado em mais transações controladas pelo credor, em que a participação do capital próprio foi significativamente reduzida ou até eliminada. Koehler resume a mudança de postura dos bancos: em vez de continuar “empurrando para frente” problemas de vencimentos, muitos credores preferem aceitar perdas no presente e liberar capital para deployment em outras frentes. O cenário descrito pelos executivos indica um mercado imobiliário comercial em ajuste: transações continuam ocorrendo, mas com estruturação diferente — mais equity, mais operações em dinheiro e maior participação de credores — diante de custos de financiamento e prêmios de risco mais altos. A trajetória das taxas no fim de 2026, conforme sinalizada pelo “dot plot” do Fed, será um dos fatores determinantes para a intensidade dessas mudanças.