Investidores institucionais e de private equity destacam ativos resistentes e desafios do crédito em fórum de Nova York

O fórum anual que reuniu grandes investidores institucionais e fundos de private equity em 16 de setembro, no endereço 237 Park Avenue, em Midtown Manhattan, trouxe um diagnóstico equilibrado sobre o mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos. O encontro ocorreu no mesmo dia em que o Federal Reserve — o banco central dos EUA — elevou a taxa de juros de curto prazo pela primeira vez em três anos, cenário que permeou as discussões. Na abertura, Katie Keenan, da Blackstone e CEO do BREIT (uma real estate investment trust privada, ou seja, um veículo que reúne capital para investir em ativos imobiliários), destacou que o mercado passa por um “reset” de valores que, combinado à recuperação dos fluxos de caixa e à escassez de oferta em multifamily (residencial multifamiliar) e varejo, cria um pano de fundo atraente para a aquisição de ativos. Keenan ressaltou também a demanda acelerada por data centers, logística e ativos beneficiados pela digitalização e pelo comércio eletrônico. Segundo ela, 90% do portfólio core-plus da Blackstone concentra-se em logística, data centers e multifamily — estratégias que priorizam geração de caixa e menor alavancagem. Keenan citou o desempenho do BREIT: retorno líquido de 9,4% nos últimos dez anos, valor 35% superior ao mercado de REITs públicos (REITs são trusts imobiliários que permitem investimento coletivo em imóveis). Para ela, a classe de ativos continua a cumprir seu papel de diversificação e geradora de rendimento em carteiras mais amplas. Em um painel sobre o estado do investimento institucional, Greg MacKinnon, da Pension Real Estate Association, avaliou que o setor saiu do pior das crises de 2022–2023, mas segue em observação: setores como senior housing (moradias para idosos) e varejo mostram pontos positivos devido à falta de oferta, enquanto outros segmentos apresentam retornos esperados modestos, na casa dos “low sixes” (cerca de 6% sem alavancagem). Adriana de Alcantara, da Hines U.S. Property Partners, afirmou que a gestora investiu US$ 1 bilhão em um fundo institucional aberto e mais US$ 1 bilhão em um REIT não negociado nos últimos dois anos, reforçando foco em preço e localização como determinantes de retorno. Miles Treaster, da Cushman & Wakefield, apelidou o atual momento de “mudança de paradigma”, com permanência de juros mais altos e uma preferência crescente por data centers e senior housing como exemplos de resiliência. Já Jeff DiModica, da Starwood Property Trust, adotou tom mais cauteloso ao apontar que a migração das taxas de longo prazo para a faixa de 5% exige acomodação pelo mercado, citando centenas de bilhões de dólares de dívida vinculada a desenvolvimento de data centers como fator que pressiona a demanda por duração (investidores que compram papéis de longo prazo). Um painel sobre capital estrangeiro e oportunidades emergentes mostrou perspectivas diversas. Shawn Lese, da Nuveen, disse que, nos últimos 18 meses, houve maior facilidade em captar capital institucional de mercados como Canadá, Alemanha e Austrália, com investidores grandes reconhecendo subalocação em real estate. Richard Prokup, da Mapletree, destacou fluxos agressivos vindos de Austrália, Japão, Coreia do Sul, Malásia e Singapura; observou também que capitais do Oriente Médio, que haviam se retirado, vêm buscando refúgio nos EUA após a guerra no Irã. Gordon Black, da Heitman, afirmou que o mercado passou de paralisia para seletividade, competindo hoje com infraestrutura e ativos adjacentes a data centers. Na sessão sobre crédito privado, participantes reforçaram que há muito capital privado pronto para ser alocado. Brian Flax, da Meridian, previu continuidade da demanda por financiamentos para situações especiais e compras oportunísticas. Executivos como Russell Young, da RXR, apontaram que as fronteiras entre dívida e capital próprio estão se tornando mais fluidas, exigindo estruturas híbridas. Nicholas Baccile, da Canyon, destacou a necessidade de criatividade na montagem de capital stacks (a combinação de dívida e capital próprio em um projeto), mencionando práticas como elevação do loan-to-cost (relação entre empréstimo e custo do projeto). Matt Jones, da Harbor Group, avaliou que o momento favorece capital privado em relação a credores institucionais que mantêm programas de dimensionamento rígidos. Encerrando as discussões, especialistas abordaram realocação de carteiras e o mercado médio (middle market). Trisha Connolly Horowitz, da Catal Capital, disse ter observado queda no número de negócios analisados por dia — de 10–15 para 4–5 —, mas manteve a convicção em oportunidades em faixas de US$ 10 milhões a US$ 15 milhões. Morris Betesh, da Arrow, afirmou que 70% dos negócios da empresa no último ano foram dívidas a taxa variável (floating-rate). Stephany Chen, da Trinity, informou maior interesse em hospitalidade por investidores que entendem a intensidade operacional do setor. Na conclusão, William Pattison, da MetLife Investment Management, projetou que, em 10 anos, senior housing e medical office podem estar tão institucionalizados quanto hoje são os segmentos de apartamentos e industrial — uma mudança que, segundo ele, será determinante para a sobrevivência de fundos diversificados que não se adaptarem. O fórum deixou claro que investidores veem oportunidades em temas ligados à tecnologia e à demografia, mas que o avanço das taxas e o acúmulo de dívidas em certas áreas, sobretudo data centers, exigem soluções de crédito e maior seletividade.