Taxas de hipoteca nos EUA se aproximam de 7%, pressionando compradores e agravando fraqueza do mercado imobiliário

As taxas médias de hipoteca nos Estados Unidos voltaram a subir e ficaram muito próximas de 7%, pressionando um mercado imobiliário que já mostra sinais de fraqueza. A taxa média para empréstimos imobiliários de 30 anos — o padrão para compra de residências no país — subiu para 6,95% nesta semana, ante 6,76% na semana anterior, conforme dados citados pela pesquisa de mercado. Esse nível é o mais alto desde 30 de janeiro de 2025 e marca a quarta semana consecutiva de alta nas taxas. Há um ano, a taxa média para esse mesmo produto estava em 6,26%. A elevação afeta diretamente a acessibilidade: especialistas calculam que um aumento de quase um ponto percentual desde o fim de fevereiro equivaleria a cerca de US$ 255 a mais por mês para um mutuário com um financiamento de US$ 400 mil. As taxas também subiram no segmento de 15 anos — normalmente procurado por quem faz refinanciamento — passando para 6,26% nesta semana, de 6,09% na semana anterior. Um ano atrás, essa taxa média estava em 5,41%. A alta dos juros imobiliários tem explicação em uma combinação de fatores: aumento das expectativas de inflação, reação dos investidores no mercado de títulos e decisões de política monetária do Federal Reserve. O Federal Reserve (Fed), que é o banco central dos EUA responsável por definir a política monetária, elevou na semana passada a sua taxa básica de juros pela primeira vez em três anos, e sinalizou que novas altas podem ocorrer ainda este ano. Embora o Fed não fixe diretamente as taxas das hipotecas, suas decisões alteram as expectativas dos investidores e, por consequência, afetam os rendimentos dos títulos públicos que servem de referência para os empréstimos imobiliários. As taxas hipotecárias costumam acompanhar a direção do rendimento do Tesouro de 10 anos (10-year Treasury yield), título de referência para o mercado. Esse rendimento estava em 3,97% no fim de fevereiro, antes do conflito envolvendo EUA e Irã, e chegou a ultrapassar 5% na segunda-feira — o primeiro registro nesse patamar desde 2023 — tendo sido negociado em torno de 4,94% no meio do pregão de quinta-feira, segundo dados mencionados neste levantamento. O choque gerado pela escalada das tensões geopolíticas entre EUA e Irã no fim de fevereiro também teve efeito indireto: a alta nos preços do petróleo elevou as pressões inflacionárias e, em sequência, o rendimento dos títulos de longo prazo, empurrando para cima as taxas hipotecárias. Analistas e agentes do mercado dizem que a nova barreira psicológica de 7% pode ter um efeito duplo: reduzir a capacidade de compra de interessados e dissuadir potenciais compradores de entrar no mercado. "A alta de juros praticamente garante que as taxas de hipoteca permanecerão presas em ou acima do limiar de 7%, o que cria uma barreira psicológica e financeira que apertará fortemente a acessibilidade e deixará ainda mais compradores potenciais de fora", afirmou Lisa Sturtevant, economista-chefe da Bright MLS. Os dados já mostram arrefecimento: as vendas de casas usadas nos EUA — que estão em patamar historicamente baixo desde 2022, quando as taxas começaram a subir a partir dos mínimos observados durante a pandemia — desaceleraram novamente. O número de contratos de compra assinados, mas ainda não fechados, subiu apenas 0,3% em relação ao mês anterior e caiu 4,7% na comparação anual, segundo o levantamento de transações pendentes. Esse indicador costuma anteceder as vendas efetivas em um ou dois meses, o que sugere possível continuidade da fraqueza no curto prazo. A oferta doméstica de moradias também permanece pressionada. Uma combinação de forte alta dos preços no início da década e anos de construção residencial abaixo da média deixou muitas regiões com escassez relativa de imóveis, o que, por sua vez, contribuiu para manter preços elevados mesmo com menor volume de transações. Para compradores em potencial, a oscilação nas taxas significa alterações consideráveis na capacidade de financiamento: dependendo da renda, pontuação de crédito e outros critérios pessoais, um mutuário pode eventualmente obter uma taxa abaixo ou acima da média divulgada. Ainda assim, para grande parte dos compradores a tendência recente reduz o teto do que conseguem pagar. Do lado dos vendedores, a elevação das taxas reduz o universo de compradores qualificados e pode forçar ajustes nos preços anunciados, aumentando o risco de queda das transações e de um mercado mais longo em termos de tempo para venda. Há, contudo, incerteza sobre o quanto as taxas ainda podem subir a partir dos níveis atuais. Parte do movimento recente dos juros já pode refletir as expectativas de uma política monetária mais restritiva por parte do Fed. "Isso importa porque nos diz como as taxas hipotecárias e o mercado de títulos podem reagir a possíveis novos ajustes do Fed", disse Jake Krimmel, economista sênior do Realtor.com. Em resumo, a aproximação das hipotecas de 7% acende um sinal de alerta para o setor: gera impacto imediato na acessibilidade dos lares, tende a adiar decisões de compra e aumenta a probabilidade de que o enfraquecimento das vendas se prolongue. Para investidores e compradores brasileiros interessados no mercado imobiliário americano, a recomendação é acompanhar de perto a evolução dos rendimentos dos títulos de longo prazo e as decisões do Federal Reserve, além de considerar cenários alternativos de financiamento antes de fechar operações transfronteiriças.