Relatório aponta déficit de cerca de 11 mil moradias nas Bahamas na década até a COVID-19

As Bahamas enfrentaram um déficit persistente de moradias acessíveis ao longo de pelo menos uma década que se estendeu até a pandemia de COVID-19, segundo um relatório do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). O estudo estima uma carência média anual de 900 unidades, equivalente a um déficit total de aproximadamente 11.000 novas casas no período citado. O relatório aponta que a oferta média anual de novas residências entre 2010 e 2022 foi de cerca de 1.475 unidades, insuficiente para acompanhar a demanda. A produção declinou ainda mais em anos recentes, caindo para apenas 607 unidades em 2023, o que tem contribuído para o envelhecimento do parque habitacional e aumento de imóveis em estado de deterioração. Entre os fatores que agravam o problema estão deficiências institucionais, subcapitalização da instituição pública de crédito habitacional e um ambiente regulatório que, na avaliação do BID, desestimula tanto a construção quanto o aluguel para residentes locais. O relatório chama atenção para a Bahamas Mortgage Corporation (BMC), a empresa pública cujo mandato é fornecer financiamentos imobiliários para famílias de baixa e média renda. Segundo o estudo, a BMC tem capacidade de originar apenas US$2 milhões a US$3 milhões em novas hipotecas por mês — entre um sexto e um terço dos cerca de US$12 milhões demandados por mutuários já qualificados. Hipoteca (mortgage) é o empréstimo tomado para aquisição de um imóvel, normalmente garantido pelo próprio bem. A BMC também enfrenta problemas de balanço: títulos no valor de US$110 milhões venceram até 2026, taxas de inadimplência superiores a 25% e um custo sobre receita acima de 70%. Apesar disso, continua sendo a principal fonte de financiamento de longo prazo para famílias de menor renda, responsável por 70% das soluções habitacionais entregues pelo ministério responsável nos últimos cinco anos. Do lado da oferta pública, o governo não constrói novas moradias de aluguel social há três décadas. O estoque público atual de locação soma apenas 148 unidades, muitas com manutenção adiada e alugueis muito baixos. Entre 2021 e 2026, o ministério entregou 159 moradias unifamiliares e tinha outras 127 em construção, segundo o levantamento. A regulamentação também desempenha papel relevante. O estudo destaca que exigências de planejamento urbano e zoneamento têm desincentivado projetos de uso mais eficiente do solo, como empreendimentos multifamiliares. Além disso, a legislação de controle de alugueis e proteções aos inquilinos teria reduzido o apetite de proprietários por manter imóveis no mercado de locação de longo prazo, contribuindo para um estoque de mais de 20.000 imóveis vagos e um crescimento de 80% nas locações de curta duração (vacation rentals) entre 2018 e 2024. O governo, por sua vez, anunciou intenção de ampliar a regulação do mercado de aluguel privado de longo prazo. O plano prevê a criação de uma Residential Tenancy Authority — uma autoridade de locação residencial com poderes de fiscalização, registro obrigatório de imóveis e exigência de padrões mínimos de habitabilidade. Analistas alertam que medidas de maior supervisão e publicização de proprietários infratores podem, se mal desenhadas, reduzir ainda mais a oferta privada de moradias para aluguel, como já ocorreu em outras cidades. Para enfrentar o problema estrutural, o BID propôs um projeto de US$50 milhões que combina desenvolvimento público e parcerias com o setor privado (PPPs). Parceria público-privada (PPP) é um arranjo em que o setor público e empresas privadas compartilham investimentos, riscos e responsabilidades na execução de projetos de infraestrutura ou serviços. Documentos do BID indicam investimentos previstos em New Providence, Grand Bahama e Abaco. Em New Providence, a proposta prevê gastos de US$3,937 milhões em infraestrutura para 30 lotes e a construção de dois prédios de alta densidade com 24 unidades. Em Grand Bahama, a maior fatia, de US$13,388 milhões, destina-se à reabilitação de até 35 edifícios em Garden Village, potencialmente gerando 420 unidades. Em Abaco, US$5,2 milhões seriam aplicados no desenvolvimento de lotes servidos para 30 casas unifamiliares no subdistrito Central Pines. O BID, contudo, reconhece uma limitação central: o projeto não mudará a postura dos bancos comerciais em relação à concessão de crédito para habitação de baixo custo. Dados compilados no estudo mostram que, entre 2015 e 2025, os compromissos de hipotecas residenciais caíram 30% para construções novas e 20% para imóveis existentes. A relação média empréstimo-valor (loan-to-value, LTV) reduziu-se de 81% em 2015 para 71% em 2024, o que indica exigência de maior entrada dos compradores e menor acessibilidade para famílias de baixa renda. O relatório também destaca que o crescimento populacional e a concentração urbana aumentaram a pressão por moradia em New Providence, onde cerca de 74% da população do país residia em 2022. Apesar das Bahamas serem classificadas como país de alta renda, o BID sublinha que o nível de desigualdade é o maior do Caribe e que os investimentos governamentais em habitação (0,02% do PIB) são muito inferiores aos de países vizinhos (média de 1,3% do PIB). Como conclusão, o estudo adverte que o acesso a moradia adequada está se deteriorando devido a um conjunto de fatores: falta de oferta, desgaste do estoque existente, falhas institucionais e relutância dos bancos em financiar habitação de baixo custo. O pacote proposto pelo BID busca aliviar parte do déficit por meio de produção direta e reabilitação, mas especialistas e gestores do setor apontam que mudanças mais profundas no financiamento e no arcabouço regulatório serão necessárias para reverter a tendência de longo prazo.