Demanda por empréstimos non‑QM se espalha pelos EUA e muda perfil do tomador

A demanda por empréstimos non‑QM (nonqualified mortgage — hipotecas que fogem aos critérios padrões de financiamento convencionais) segue em expansão nos Estados Unidos e começa a se afastar das concentrações geográficas tradicionais. Além de Califórnia, Flórida e Texas — ainda os maiores mercados por volume — o fenômeno aparece em cidades médias e até em mercados rurais, conforme dados de instituições do setor e análises de carteiras de crédito. Relatórios do mercado indicam que as originações non‑QM devem subir para US$ 175 bilhões em 2026, contra US$ 108 bilhões em 2025, segundo estimativa citada por analistas do setor. O crescimento é puxado por um conjunto heterogêneo de tomadores: trabalhadores autônomos, investidores imobiliários, clientes de alto patrimônio, estrangeiros (foreign nationals) e proprietários com grande participação de capital na propriedade. Dados de produção de 2026 de um originador mostram o perfil predominante: o tomador médio teve FICO 731 (pontuação de crédito usada nos EUA) e 93% do volume financiado pela instituição veio de produtos non‑QM. Do montante financiado por esse originador, 56% foram para propriedades de investimento e 21% envolveram tomadores autônomos qualificando por extratos bancários, formulários 1099 ou demonstrações de lucros e perdas. A presença de investidores é particularmente relevante. Em uma carteira analisada, empréstimos com avaliação pelo índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR — debt‑service‑coverage ratio, em que a qualificação se baseia na capacidade da renda de aluguel de cobrir o pagamento) responderam por 40% do volume em dólares e 44% do número de empréstimos. O tomador típico de DSCR dessa amostra possuía FICO 731 e relação média empréstimo‑valor (LTV) de 67,6%. Em mais de 91% dos casos, a renda de aluguel cobria integralmente a prestação; quase três quartos dos tomadores tinham FICO de pelo menos 700. A dinâmica entre investidores e alavancagem patrimonial também aparece nas linhas de crédito sobre o patrimônio (home equity loans ou HELOC — linha de crédito com garantia imobiliária). Em 2025, investidores imobiliários retiraram, em média, cerca de US$ 354.000 em empréstimos ou linhas de crédito sobre imóveis para financiar novas aquisições, enquanto o proprietário residencial médio retirou aproximadamente US$ 152.000, segundo relatos de originadores. Apesar da concentração relativa em Califórnia (16,4% do volume em dólares), Flórida (10,1%) e Texas (7,3%), executivos do setor dizem que a base de tomadores non‑QM tornou‑se mais difícil de mapear. O aumento da autogestão profissional (self‑employment) em diversos estados contribui para essa dispersão: levantamento de uma empresa de hipotecas aponta que a autônoma cresceu em 29 estados desde 2019, com aumentos significativos em Rhode Island, Vermont, Novo México, Nevada e Arkansas. “Crescimento está sendo impulsionado principalmente por tomadores autônomos e investidores imobiliários”, afirmou um executivo do setor, observando que muitos desses tomadores são financeiramente sólidos, mas têm renda estruturada de forma a não se enquadrar em processos tradicionais de subscrição. Essa característica explica a utilidade dos produtos non‑QM que aceitam comprovação de rendimento por extrato bancário ou avaliam fluxos de caixa de ativos em vez de salários regulares. Flórida surge como exemplo da confluência entre autônomos, riqueza, migração e investimento estrangeiro. Especialistas apontam que seis das dez cidades com maior participação de autônomos estão no estado, e que a migração de residentes de Nova York e Califórnia tem reforçado a demanda. No Sul da Flórida, a elevada participação de compradores estrangeiros no mercado de condomínios — mais da metade das aquisições em algumas áreas — cria espaço para financiamentos estruturados para tomadores que não atendem aos critérios convencionais. No mercado de securitização, há evidência de que investidores de Wall Street e securitizadores estão alocando capital para non‑QM, sobretudo para produtos DSCR, à medida que o desempenho dessas carteiras se mantém. Um executivo de uma instituição de financiamento registrou que, em um pool non‑QM à venda no valor de US$ 11 milhões, a média de FICO era 746 com LTV de 58%, majoritariamente composta por empréstimos para investidores. Os padrões de atividade também mostram que não só os grandes mercados concentram operações: além dos estados líderes, mercados como Columbia (Carolina do Sul), Lawton (Oklahoma), Indianápolis (Indiana) e Lincoln (Nebraska) figuram entre as áreas com maior contagem de empréstimos DSCR para determinado originador. Executivos do setor resumem que o perfil do tomador non‑QM deixou de ser dominado por problemas de crédito e passou a ser definido por “complexidade financeira”: renda não tradicional, múltiplas fontes de rendimento, investimentos e necessidade de flexibilidade documental. Com isso, a oferta de produtos alternativos e a alocação de capital no segmento devem continuar a crescer, segundo participantes do mercado.