Analistas revisam projeções de hipotecas para baixo diante de taxas mais altas

Analistas do mercado hipotecário nos EUA reduziram projeções de originations — o volume de empréstimos imobiliários concedidos — diante de um cenário de taxas de juros mais elevadas e de demanda amenizada. A revisão para baixo já começa a aparecer em resultados preliminares do terceiro trimestre de 2026. Kevin Heal, diretor e analista sênior de finanças da Argus Research, resumiu o sentimento: “Se continuarmos nesses níveis de taxa, a originação será muito menor. Comparado ao segundo trimestre, pode cair pelo menos 5% no terceiro trimestre.” Um exemplo prático do ajuste veio da PennyMac Financial Services. Em documento apresentado à Securities and Exchange Commission (SEC), a empresa informou financiamento preliminar de US$ 16,6 bilhões nos meses de julho e agosto, ante US$ 34,9 bilhões registrados no segundo trimestre — um recuo próximo de 28% na produção média mensal. A PennyMac também projetou que sua margem de receita de produção ficará entre 75 e 85 pontos-base (bps), depois de reportar 77 bps no segundo trimestre. No mesmo documento, a companhia destacou que “com as taxas hipotecárias até 50 bps mais altas desde 30 de junho, o lucro antes de impostos será inferior ao do 2T2026, primariamente devido a uma queda no volume de lock ajustado por pull-through” — referência ao fenômeno em que contratos de taxa previamente travados não se concluem em funding. O movimento de alta nas taxas começou no segundo trimestre, antes mesmo da retomada do aperto pelo Federal Reserve (Fed), o banco central dos EUA. Na quarta-feira da semana analisada, os dirigentes do Fed elevaram a taxa básica em 25 pontos-base, o primeiro aumento desde 2023, após cinco reuniões consecutivas em que o juro havia sido mantido estável. As taxas hipotecárias costumam acompanhar os rendimentos dos títulos de dívida de longo prazo do Tesouro dos EUA (Treasury). Nos dias recentes, o rendimento do título do Tesouro de 10 anos ultrapassou 5%, impulsionado por preocupações com inflação e outras pressões. O presidente do Fed, Kevin Warsh, disse a repórteres que espera rendimentos de longo prazo mais altos à medida que a economia se fortalece, a competição por capital aumenta e riscos geopolíticos crescem. As oscilações já afetam mutuários e o mercado: um registro momentâneo mostrou a taxa fixa de 30 anos em 7,32% (alta de 0,09%). A Mortgage Rates Center registrou a taxa média do empréstimo conforming (padrão para securitização) de 30 anos em 7,28% na terça-feira, dia anterior à decisão do Fed — alta de 22 bps nas duas semanas anteriores — e em 7,23% na sexta-feira. Os mercados passaram a precificar mais um aumento até o final do ano e cerca de 100 bps de aperto ao longo dos próximos 12 meses, considerando já o movimento recente. Mike Fratantoni, economista-chefe e vice-presidente sênior da Mortgage Bankers Association (MBA), observou que “as taxas de longo prazo, incluindo as hipotecárias, já haviam incorporado a expectativa de aumentos nesta e em futuras reuniões” e que a atividade de habitação e hipotecas “desacelerou abruptamente” com a alta recente das taxas. A MBA projeta mais dois aumentos ao longo do próximo ano e que as taxas hipotecárias fiquem próximas de 6,7%. Sua última previsão, divulgada na quarta-feira, aponta originations de US$ 2,101 trilhões para 2027, abaixo da estimativa de agosto de US$ 2,144 trilhões e também aquém dos US$ 2,123 trilhões previstos para 2026. Economistas da Fannie Mae continuam mais otimistas em termos de volume, estimando US$ 2,279 trilhões em originations para 2027, com taxas em níveis semelhantes aos projetados pela MBA. A casa de análise Keefe, Bruyette & Woods (KBW) ajustou seu cenário base após a decisão do Fed para incluir dois aumentos adicionais até 2027 e uma curva de juros mais plana. Os analistas passaram a projetar o rendimento do Treasury de 10 anos em 4,75% até o fim de 2026 e entrando em 2027 — revisão a partir dos 4,4% anteriores — cenário que manteria as taxas hipotecárias perto de 6,5%. Segundo o relatório da KBW, “esperamos que as taxas longas fiquem relativamente dentro de uma faixa pelo futuro próximo, embora possam cair modestamente quando o conflito no Oriente Médio terminar. Esse pano de fundo sugere que volumes hipotecários provavelmente ficarão abaixo das expectativas anteriores.” Diante do cenário, analistas apontam que os credores mais bem posicionados serão aqueles com forte liquidez, grandes carteiras de servicing — que geram receitas de taxas mais estáveis — e foco maior em produtos de home equity (empréstimos garantidos pelo patrimônio da casa), uma vez que o refinanciamento tradicional continua ocioso. Heal comentou que “pode haver um pequeno impulso vindo do home equity, mas esses valores são obviamente menores.” Em resumo, o mercado hipotecário norte-americano entra em um período de maior pressão sobre volumes e margens, com projeções rebaixadas, taxas de referência mais altas e incertezas sobre o quanto a atividade de crédito residencial poderá se recuperar enquanto os custos de financiamento permanecerem elevados.