Condado de Loudoun (Virginia) enfrenta fila de anos por energia enquanto concentra maior parque de data centers do mundo

17 de setembro de 2026 Loudoun County, no norte da Virgínia, tornou-se um epicentro físico da internet: concentra a maior quantidade de prédios de data centers no mundo e abastece uma porção significativa do tráfego digital global. Mas o crescimento acelerado das instalações de servidores — e, mais recentemente, da demanda por inteligência artificial — deixou a rede elétrica local em um ponto de ruptura. Hoje, a lista de pedidos de conexão à rede é medida em anos, e a escassez de capacidade elétrica altera cálculo econômico e regulatório para governos, investidores e empresas do setor. Segundo dados do próprio condado, em 1º de março de 2026 havia aproximadamente 233 edifícios dedicados a data centers construídos ou em construção, totalizando cerca de 56,5 milhões de pés quadrados (aproximadamente 5,25 milhões de metros quadrados) de área bruta. Permissões recentes, emitidas desde 2023, indicam que o tamanho médio de um novo prédio gira em torno de 339 mil pés quadrados. Há ainda 35,7 milhões de pés quadrados aprovados, mas não construídos, e outros 20,7 milhões em processo legislativo. O impacto financeiro no orçamento do condado é grande: a receita tributária relacionada a data centers alcançou US$ 1,2 bilhão no ano fiscal de 2026, equivalente a 39% do gasto total do condado. A projeção para 2027 eleva esse montante para US$ 1,3 bilhão, cerca de 40% do orçamento. Em outras palavras, aproximadamente dois em cada cinco dólares gastos pelo governo local hoje vêm de armazéns de servidores — uma transformação profunda para uma jurisdição que antes dependia majoritariamente de impostos residenciais. A concessionária que atende a região é a Dominion Energy Virginia. No relatório anual de 2025 arquivado junto à Securities and Exchange Commission (SEC), a empresa informa que os data centers já representaram 28% de toda a eletricidade vendida em 2025, ante 26% no ano anterior. A Dominion também projeta que a carga de pico regional crescerá 5,4% ao ano na próxima década. Em 2025, 38 dos 50 maiores recordes históricos de demanda de pico foram registrados — e as 22 maiores marcas pertencem a esse mesmo ano. A companhia declarou ainda que carrega mais de 48 gigawatts de capacidade adicional solicitada por data centers em diferentes estágios de contratação — um volume que, segundo a própria empresa, é comparável ao consumo elétrico do Reino Unido em uma tarde de verão. Esse conjunto de pedidos superou a capacidade de expansão imediata da rede, alargando prazos de conexão que antes eram de três a quatro anos para instalações de alta demanda e que, em casos reportados, já chegaram a 17 anos. Como resposta, alguns operadores começaram a instalar turbinas a gás em suas próprias instalações e a usar geradores a diesel por dias seguidos quando a rede falha, medida que levanta questões ambientais e operacionais. Do ponto de vista regulatório e administrativo, a reação chegou também ao município e ao Estado. Em 2025 Loudoun eliminou o regime de "by-right" (desenvolvimento por direito), que permitia a construção de data centers como se fossem escritórios comuns sem aprovações adicionais. A partir dessa mudança, novas propostas passam a exigir uma exceção especial com audiência pública e votação do Conselho de Supervisores do condado. No front estadual, a comissão reguladora de serviços públicos orientou que, a partir de janeiro de 2027, clientes de grande consumo terão de assinar compromissos de 14 anos para pagar pela capacidade elétrica solicitada mesmo que a utilizem menos — um mecanismo pensado para reduzir candidaturas especulativas que congestionam a fila de conexões. Projetos de lei em tramitação na Assembleia Geral da Virgínia também tentam dar aos governos locais poder legal para negar pedidos de data centers quando a rede não suportar a carga. A história do cluster remonta ao início da internet comercial: em 1992, a criação de um ponto de troca de tráfego (MAE East) e a instalação subsequente de grandes provedores transformaram áreas planas do condado em locais preferenciais para servidores que precisam atingir a internet global com a menor latência possível. O processo foi acelerado em 2000, quando a administração de zoneamento decidiu tratar data centers como edifícios de escritórios, permitindo expansão rápida em áreas amplas. Para investidores e profissionais do mercado imobiliário, a situação impõe novas camadas de risco e oportunidades. Por um lado, a dependência crescente das receitas de data centers torna o orçamento do condado vulnerável a ciclos da indústria. Por outro, a restrição de oferta de energia e a necessidade de compromissos contratuais de longa duração intensificam o risco regulatório e operacional em projetos que demandam alta potência. Alguns termos importantes para quem acompanha investimentos nos EUA: REIT (Real Estate Investment Trust) é um fundo imobiliário que investe em ativos como edifícios comerciais — inclusive data centers; mortgage é a hipoteca, o empréstimo com garantia sobre imóveis; MBS (mortgage-backed securities) são títulos lastreados em hipotecas; e DSCR (debt-service coverage ratio) é a razão entre o fluxo de caixa operacional e o serviço da dívida, usada por credores para avaliar capacidade de pagamento. Todos esses instrumentos e métricas ganham novas considerações quando a disponibilidade de energia e a regulação local passam a influenciar a viabilidade operacional de um imóvel de alta potência. O caso de Loudoun mostra que, mesmo em um setor digital, a infraestrutura física e a capacidade de rede elétrica continuam a definir limites concretos para expansão. Para quem busca oportunidades no mercado de data centers — ou já tem exposição a REITs e projetos de grande consumo elétrico —, avaliar a disponibilidade de energia, os riscos regulatórios locais e os compromissos contratuais exigidos pela concessionária passou a ser tão crítico quanto a localização física e o custo do terreno.